É muito comum surgir dúvidas quanto aos limites de responsabilidade do condomínio perante os condôminos e os pertences destes. Antes de analisarmos esses limites de responsabilidade é importante esclarecer alguns pontos desta relação.

Com o advento do Código de Defesa do Consumidor, muitas vezes nos deparamos com dúvidas de qual instituto a ser aplicado no caso, se é objeto de relação de consumo ou objeto de relação meramente civil.

Cumpre frisar que a relação de consumo pressupõe a existência da figura de um consumidor e de um fornecedor, com as equiparações previstas no próprio CDC, ou seja, relação jurídica entre pessoa física e jurídica.

No caso de os condomínios importante esclarecer que estes não gozam de personalidade jurídica, ou seja, para efeito do que tratamos não é considerado pessoa física e nem jurídica, não presta serviços sob remuneração, ele é constituído pelo interesse comum sem objetivo de lucro, inerente das sociedades e empresas, no qual as despesas são rateadas.

Assim, temos uma relação puramente civil, visto que, é o que entende nossa doutrina e jurisprudência, de forma que o CDC não se aplica ao âmbito interno do condomínio, ou seja, entre condôminos. Os condomínios estão abarcados pelo nosso Código Civil Brasileiro a partir dos artigos 1.331 a 1.358 e por normas municipais.

Feitas estas considerações passamos a análise da responsabilidade do condomínio perante os seus condôminos.

A legislação atual não dispõe especificamente sobre responsabilidade dos condomínios, é preciso analisar este assunto pelo critério da responsabilidade civil em geral de direito comum.

De acordo com o Código Civil, a responsabilidade civil é o dever de reparar, quando por ação ou omissão voluntária, negligência, imprudência ou imperícia, os danos causados a outrem.

Para que o dever de indenizar exista é necessário que haja a ocorrência de três elementos: dano (prejuízo efetivo), conduta culposa (ação ou omissão) e nexo de causalidade (ligação entre o dano e a conduta).

É com base nestes elementos que a responsabilidade dos condomínios perante os condôminos deve ser analisada, assim, primeiro para estabelecer o dever de indenizar um condômino é preciso que haja um prejuízo causado por uma conduta culposa do condomínio, exemplo:

– Danos causados ao bem do condômino (exemplo veículo ou imóvel), devido à falta de manutenção por conduta culposa. Neste caso é necessário provar que após aprovada as benfeitorias em assembleia e realizadas as arrecadações, ainda assim, não houve a manutenção do prédio devida;

– Furtos e roubos de veículo ou imóvel. Há um entendimento minoritário que se o condomínio utiliza sistema de segurança moderno ou empresas de segurança privada, assume a responsabilidade de salvaguardar a integridade física e patrimonial dos condôminos, contudo o que prevalece na jurisprudência é que essa responsabilidade só pode ser atribuída para áreas comuns e quando houver cláusula específica na convenção ou regimento interno do condomínio.

Embora este não seja um assunto passível de indenização no primeiro momento, mas é muito comum problemas e incômodos entre os condôminos é o condomínio se omitir ao uso de objetos, adereços, decoração pessoais e religiosas em áreas comuns. A legislação nada dispõe a respeito, contudo é importante analisar o regulamento interno do condomínio e respeitar o espaço coletivo, visto que as áreas comuns pertencem a todos os condôminos e se cada um quiser usar segundo seus próprios interesses e crenças isso poderá acarretar confusão e desentendimentos entre os condôminos, sendo assim, é importante que o caso seja tratado em assembleia e regimento interno pelo condomínio.

Assim, o condomínio só responde danos causados aos condôminos quando ocorridos nas suas áreas comuns se isso estiver expressamente previsto na respectiva convenção de condomínio ou em seu regimento interno.